Co je DTI (Debt to Income)?
DTI (Debt to Income) je ukazatel zadlužení, který vyjadřuje poměr mezi celkovým dluhem člověka a jeho příjmem. V českém prostředí se s ním lze setkat především při posuzování žádostí o hypoteční úvěry, protože pomáhá určit, zda není žadatel vzhledem ke svým příjmům příliš zadlužený.
Výpočet DTI je poměrně jednoduchý. Celková výše dluhů se vydělí čistým ročním příjmem žadatele:
DTI = celkové zadlužení / čistý roční příjem
Pokud má například člověk celkové dluhy ve výši 4 milionů Kč a jeho čistý roční příjem činí 600 000 Kč, jeho DTI dosahuje přibližně 6,67. Jinými slovy, jeho celkové zadlužení odpovídá zhruba 6,7násobku čistého ročního příjmu.
Do celkového zadlužení se přitom nezapočítává pouze nově sjednávaná hypotéka. Při posuzování dlužníka je nutné zohlednit také jeho další existující závazky, protože smyslem DTI je zachytit celkovou míru zadlužení vůči příjmům.
Vyšší DTI tedy obecně znamená vyšší zadlužení vzhledem k příjmům. Samotná hodnota však automaticky neříká, že domácnost nebude schopna své závazky splácet – významnou roli hrají také úrokové sazby, splatnost úvěrů, výše úspor, stabilita příjmů a další finanční závazky.
Právě proto se DTI zpravidla neposuzuje izolovaně. U hypotečních úvěrů se lze setkat také s dalšími ukazateli, zejména:
- LTV (Loan to Value) – poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti,
- DSTI (Debt Service to Income) – poměr výdajů na splácení dluhů k příjmu.
Rozdíl mezi DTI a DSTI je důležitý. DTI porovnává celkový objem dluhu s ročním příjmem, zatímco DSTI sleduje, jak velkou část příjmu spotřebují samotné splátky dluhů. DSTI proto lépe zachycuje bezprostřední zatížení rodinného rozpočtu, zatímco DTI ukazuje celkovou míru zadlužení.
DTI má význam také z pohledu finanční stability. Vysoké nebo rychle rostoucí zadlužení domácností vůči jejich příjmům může zvyšovat jejich zranitelnost například při poklesu příjmů, růstu nezaměstnanosti nebo zhoršení podmínek financování.
Limity DTI mohou být zároveň jedním z takzvaných makroobezřetnostních nástrojů. Jejich cílem není pouze chránit jednotlivého dlužníka, ale také omezovat nadměrné zadlužování a rizika, která by se při rozsáhlém úvěrovém boomu mohla přenést do bankovního systému a celé ekonomiky.
V České republice se pravidly souvisejícími s DTI zabývá Česká národní banka.
Diskuze