Recenze INVESTOWN Zkušenosti, poplatky, výhody & rizika, výnosy

Recenze Investown ve zkratce

Investown je česká crowdfundingová platforma, přes kterou můžete investovat do úvěrů zajištěných nemovitostmi.

Funguje to jednoduše: Na jedné straně stojí firmy, které hledají finance na realitní projekty (výstavby, rekonstrukce a nákupy nemovitostí). Na straně druhé jsou drobní investoři, kteří se chtějí na financování projektů podílet a vydělat nějaké to procento.

Investown funguje jako spojovací článek mezi firmami a investory. Jeho úkolem je prověřit každou žádost o úvěr a vybrat ty nejlepší. Schválené úvěry se potom zobrazí na webové platformě a investoři do nich mohou zainvestovat (od 500 Kč).

Crowdfundingová platforma Investown

Odměnou za vypůjčení peněz jsou úroky (aktuálně kolem 8 až 9 % p. a.), které se vyplácí na měsíční bázi.  Zainvestované peníze se vám vrátí po uplynutí investiční doby, která je obvykle 12 až 48 měsíců.

Pokud potřebujete peníze vybrat předčasně, můžete svůj podíl na úvěru nabídnout ostatním investorům na sekundárním trhu. Za předčasný prodej investice ale zaplatíte poplatek 0.9 %. Více v následující části recenze Investown.

Hodnocení Investown: 80%

Základní informace o Investown

Služby a produkty

Nejprve se podíváme na to, jaké služby Investown nabízí a jak celý projekt funguje.

Investown je P2B platforma, která propojuje firmy (shání peníze od investorů) a drobné investory (půjčují peníze firmám). Předmětem investování jsou úvěry na developerské a realitní projekty.

Zjednodušeně řečeno, klienti půjčují své peníze developerům a jako odměnu dostávají fixní úrok.

Proces investování je opravdu jednoduchý:

Klient se zaregistruje, vloží na platformu peníze bankovním převodem a potom je zainvestuje do libovolného projektu. Investown mu pak každý měsíc připisuje zisky přímo na investiční účet. Zainvestované peníze se klientovi vrátí po uplynutí investiční doby (zpravidla 12 až 42 měsíců).

Nabídka realitních projektů

Investown zprostředkoval přes 900 úvěrů a tento počet neustále roste. Prakticky každý týden se na platformě objeví 2 až 4 nové nabídky, na které vás Investown upozorní emailem.

Při poslední aktualizaci této recenze bylo na platformě 11 otevřených projektů, do kterých bylo možné zainvestovat. Dalších bezmála 10 projektů bylo k dispozici na sekundárním trhu.

Nabídka investic u Investown

U každé nabídky najdete stručný popis projektu, lokalitu, fotky a 5 klíčových parametrů:

• Roční výnos – Odměna, kterou obdržíte za vypůjčení peněz. Výnosy jsou fixní po celou délku investice. Investown udává roční výnos, ale k výplatě dochází postupně – vždy 1x za měsíc.
• Celková hodnota – Cílová částka úvěru, kterou vlastník projektu požaduje. Jakmile se cílová částka vybere, investiční příležitost se uzamkne. Minimální investice je 500 korun, maximum potom 50 000 000 Kč.
• Zajištěno hodnotou – Hodnota nemovitosti, kterou dlužník ručí. Hodnota zajištění musí být vyšší než hodnota úvěru.
• LTV – Poměr hodnoty zajištění vůči hodnotě úvěru (nižší LTV = méně rizikový úvěr).
• Délka Investice – Investiční horizont – obvykle 1 až 3 roky – během kterého budou vaše peníze zablokované a během kterého budete dostávat úroky. Po uplynutí této doby se vám zainvestované peníze vrátí.

Ukázka investičního projektu

Předčasný prodej investic (sekundární trh)

Chcete-li investici ukončit předčasně (tj. před uplynutím investičního období), můžete svůj podíl na úvěru nabídnout ostatním uživatelům. Slouží k tomu takzvaný sekundární trh, který najdete pod záložkou Přehled → Tržiště.

Dříve bylo možné investici odprodat přímo Investownu, nicméně tuto funkci už platforma nenabízí. Nyní musíte spoléhat na to, že vaši investici odkoupí jiný klient. Není to ale zadarmo. Za prodej investic přes sekundární trh zaplatíte poplatek 0.9 %. Nákup investic od ostatních uživatelů je bez poplatku.

Investown členství

Uživatelé, kteří přes Investown aktivně investují, mohou dosáhnout 6 členských úrovní. Platí zde přitom jednoduchá rovnice: Čím vyšší úroveň, tím více výhod a bonusů.

Členství a jeho úroveň se určuje podle velikost vašeho investičního portfolia. K dosažení prvních výhod (úroveň Active) stačí mít zainvestováno alespoň 10 000 korun.

Přehled jednotlivých úrovní a jejich výhod uvádíme v tabulce níže:

Bonusový výnos – Uživatel získá bonusový výnos na každou novou investici. Na staré projekty se bonus nevztahuje.
Prémiové projekty – Uživatel může investovat do projektů, které jsou na platformě označené jako prémiové.
Webinář s CEO – Uživatel se může zúčastnit online setkání s CEO Invetsownu Alanem Pockem, která se konají několikrát do roka.
Exkluzivní konference – Uživatel se mohou zúčastni exkluzivních konferencí, které Investown pořádá.
Podcasty a média – Uživatel získá předplatné k oblíbeným podcastům a médiím (například podcast Insider).
Osobní asistent – Uživatel získá přístup k telefonické asistenční službě Concierge.

Jak to (doopravdy) funguje?

Je důležité pochopit, že Investown NENABÍZÍ investice do nemovitostí v pravém slova smyslu. Klienti investují do úvěrů, což nemá s investováním do nemovitostí nic společného.

Jak funguje Investown

Jak to tedy funguje?

Přípravná fáze

Všechno začíná u firmy, která chce půjčit peníze na realizaci realitního projektu.

Firma (přesněji řečeno vlastník projektu) požádá Investown o úvěr. Investown prověří žadatele i jeho projekt a pokud jej vyhodnotí jako bezpečný, zveřejní projekt na investiční platformě.

Investown uvádí, že každý měsíc prověří stovky projektů, ale pouze necelých 5 % schválí.

FÁZE 1. Otevřené k investování

Nyní přichází ke slovu klienti neboli investoři. Nabídka se zobrazí na platformě Investown a klienti můžou do projektu zainvestovat. Jakmile se cílová částka vybere, nabídka se uzamkne a přejde do druhé fáze.

Pokud se cílová částka nevybere ve stanoveném termínu, nastane jeden ze 3 scénářů:

• Projekt se zruší a vybrané peníze se vrátí investorům.
• Prodlouží se doba financování (maximálně však o 3 měsíce).
• Sníží se cílová částka úvěru.

FÁZE 2. Zpracování investic

V této fázi probíhá podpis smluv a zajišťovací dokumentace mezi Investownem a vlastníkem projektu. Fáze trvá zpravidla 5 až 7 pracovních dnů. Jakmile Investown převede peníze na účet vlastníka projektu, přichází fáze 3.

FÁZE 3. Vyplácení výnosů

Až nyní se začínají peníze investorů úročit. Úroky se vyplácí 1x měsíčně a datum nejbližší výplaty najdete v kartě projektu. Pokud by vlastník projektu nesplácel úroky včas, zobrazí se u projektu status Zpožděné vyplácení a Investown začne problém řešit.

Investované peníze se klientům vrátí jednorázově po uplynutí investičního období.

Výnosy a rizika

Výnosy se odvíjí od velikosti úrokových sazeb na trhu. Aktuálně se pohybují kolem 10 % ročně.

Firmy, které si přes Investown sjednají úvěr, platí poměrně vysoké úroky (od 1.1 % měsíčně, respektive 13.2 % ročně). Část z toho se potom rozdělí mezi investory a část si nechá Investown jako administrativní poplatek.

Současná situace na trhu investorům nahrává (vysoká inflace → vysoké úrokové sazby → drahé půjčky), takže výnosy jsou opravdu atraktivní. Jakmile ale úrokové sazby klesnou, výnosy pro investory se zákonitě sníží. Nelze tedy očekávat, že by Investown dokázal nabízet tak vysoké výnosy dlouhodobě.

Stačí se ostatně podívat, jak se měnily průměrné výnosy u Investownu v předchozích letech:

A jak je to s rizikem?

Každý úvěr je zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Hodnota nemovitosti musí být minimálně o 20 % větší než celková částka úvěru. To pro případ, že by hodnota nemovitosti klesla. Pokud by dlužník přestal splácet, Investown nemovitost prodá a uhradí investorům vzniklé škody.

Investown vyžaduje také osobní ručení jednatelů. Pokud by tedy nestačil prodej zajišťovací nemovitosti, Investown může zbylou škodu vymáhat přímo z osobního majetku vlastníka projektu.

Dejte si ale pozor!

Investice nejsou pojištěné, takže existuje riziko, že investovaná částka bude vrácena opožděně, jen zčásti, nebo nebude vrácena vůbec. Takový scénář je ale díky kvalitnímu zajištění úvěrů nepravděpodobný.

Poplatky u Investown

Poplatky pro investory jsou opravdu nízké – spíše symbolické. Investown si totiž neúčtuje žádné poplatky za vklady, výběry ani poplatky za investování. V ceníku jsou pouze 3 položky, kterým se navíc můžete vyhnout:

• Poplatek za předčasný prodej investice – 9 %
• Poplatek za druhý výběr během 24 hodin – Jeden výběr denně máte zdarma. Za každý další výběr realizovaný během nálsedujícíh 24 hodin zaplatíte poplatek 9 Kč.
• Poplatek za vymáhání pohledávky – Pokud dlužník přestane splácet, Investown začne peníze vymáhat. Pokud bude částka vymožena, Invetsown si naúčtuje poplatek za vymáhání ve výši 0.1 % denně z dlužné částky (počítá se ode dne prodlení).

Poplatky musí platit také žadatelé o úvěr. Investown si účtuje například poplatek za zprostředkování úvěru (4 až 5 % z částky úvěru), poplatek za předčasné splacení úvěru (3 % z částky úvěru) a další administrativní poplatky. Aktuální sazebník najdete zde.

Návod: registrace u Investown

Vklady i výběry se realizují bankovním převodem. Jinou platební metodu Investown nepodporuje.

Žádosti o výběry peněz Investown zpracovává vždy jedenkrát za týden, a to ve čtvrtek. Pokud zadáte pokyn k výběru ve čtvrtek do 17:00 hodin, Investown žádost zpracuje ještě ten daný čtvrtek do konce dne. Pokyny zadané později se budou vyřizovat až následující týden.

Zkušenosti s Investown

Kdo stojí za Investown?

Platformu Investown provozuje česká firma Investown Technologies s.r.o., která vznikla v roce 2019. Platforma funguje od roku 2021.

Projekt finančně podpořil fond Seed Starter České spořitelny a Evropský Investiční Fond prostřednictvím fondu Lighthouse Ventues. Partnerem projektu je také startupový inkubátor UP21 Karla Janečka.

V říjnu 2023 získal Invetsown licenci od ČNB pro investiční crowdfunding. Tato licence Investownu umožňuje poskytovat skupinové úvěrování nejen na českém trhu, ale také v dalších státech EU.

Starý obchodní model

Na současný obchodní model (úvěrový crowdfunding) přešel Investown v průběhu roku 2022. Dříve platforma fungovala zcela odlišně:

Investoři půjčovali peníze dceřiné společnosti Investownu, která skupovala investiční byty a nabízela je k pronájmu. 90 % z vybraných nájmů se pak rozdělilo zpět mezi investory jakožto odměna za vypůjčení peněz.

Investoři tedy nekupovali podíly v bytech, ale půjčovali peníze Investownu. Místo klasického úroku však dostávali část z vybraných nájmů. Pokud tedy Investown žádné nájemné nevybral (neobsazený byt, neplatící nájemník), investoři nedostali vůbec nic.

Výnosy z nájmů se pohybovaly kolem 5 % ročně, což bylo zpočátku dostačující. S rostoucí inflací však zájem investorů upadal, protože srovnatelné výnosy začaly nabízet i některé spořicí účty – a to prakticky bez rizika a s možností kdykoliv peníze vybrat.

Milionová pokuta od ČNB

Když v roce 2020 Investown vznikal, pokoušel se získat licenci od ČNB. Avšak neúspěšně. Společnost se tedy rozhodla změnit obchodní model tak, aby licenci – dle slov zakladatelů – nepotřebovala.

To se ovšem ukázalo jako drahý omyl.

V lednu 2023 dostal Investown milionovou pokutu od České národní banky. ČNB pokutu zdůvodnila tím, že původní obchodní model naplňoval znaky kolektivního investování, které však mohou provozovat jen licencované společnosti.

Hodnocení ostatních klientů a odborníků

Výhody Investownu jsme v recenzi už zmiňovali, takže pojďme rovnou na nevýhody a slabé stránky.

V první řadě musíme zdůraznit, že výnosy nejsou garantované a prostředky klientů nejsou pojištěné. Pokud by dlužník přestal splácet a ceny nemovitostní výrazně klesly (tzn. dluh by převýšil hodnotu zajištění), investoři by o své peníze mohli přijít. Takový scénář je ale krajně nepravděpodobný. Už jen z toho důvodu, že Investown je při výběru investičních projektů hodně přísný.

A ještě jeden postřeh:

Doba mezi kliknutím na tlačítko investovat a začátkem úročení bývá několik týdnů. Musíte totiž počkat, až se projekt plně zafinancuje, až Investown vypracuje a podepíše potřebné smlouvy, a až se peníze převedou na účet úvěrovaného. Teprve v tom okamžiku se začínají peníze úročit.

Na co si dát pozor:

• Klienti nemají žádnou záruku, že investice půjde předčasně ukončit. Své investice můžete nabídnou ostatním klientům, ale pokud je nikdo nebude chtít, máte smůlu.
• Výnosy nejsou garantované a prostředky klientů nejsou pojištěné.
• Aktuální výnosy jsou atraktivní, ale s poklesem úrokových sazeb budou zákonitě klesat.

Investown vs alternativní investice

Investown se původně prezentoval jako platforma pro snadné investování do nemovitostí. Dnes ale Investown nabízí investice do úvěrů, což s investováním do nemovitostí nemá nic společného. Není to kritika, ale je dobré na to upozornit.

Podobné služby jako Investown nabízí na českém trhu například RONDA INVEST nebo Upvest. Obě platformy nabídnou také srovnatelné výnosy kolem 7 až 9 %, i když odměny na Investownu jsou nepatrně vyšší. Ze zahraničních konkurentů můžeme jmenovat například platformu EstateGuru, která nabízí investice do úvěrů s výnosy kolem 8 až 10 %.

Pokud chcete investovat přímo do nemovitostí (nikoliv do realitních úvěrů), můžete využít například  realitní fondy (ideálně realitní ETF, které jsou levnější než tradiční podílové fondy) nebo takzvané REITs (akcie firem, které skupují investiční nemovitosti).

Investování do akcií a ETF fondů má navíc jednu velkou výhodou – osvobození od daně z příjmů při splnění časového nebo hodnotového testu. Naproti tomu příjmy z úvěrového crowdfundingu musíte zdanit vždy.

Shrnutí recenze Investown

Investown se lidem líbí. Platforma je totiž jednoduchá, přehledná a dokáže nabídnou atraktivní výnosy. Zvlášť nyní, když jsou úrokové sazby vysoko. Také proto Investown využívá bezmála 100 000 klientů.

Investování do úvěrů má svoje rizika, ale Investovat s nimi umí pracovat. Platformou ostatně prošlo více než 900 projektů a žádný z nich neskončil v defaultu.

Máte zkušenosti s Investown? Chybí vám v recenzi nějaké informace? Napište nám dolů do komentářů!