Aktualizováno

Recenze INVESTOWN Zkušenosti, klady a zápory, poplatky, návod, reference, diskuze

Hodnocení:
80%

Investice do nemovitostí táhnou. Ne každý ovšem dokáže našetřit na celý byt, najít dobrou nabídku nebo sehnat spolehlivé nájemce. Proto vznikl projekt Investown, který chce otevřít realitní trh i drobným investorům. Jak ale takový projekt funguje? A vyplatí se do něj investovat?

Recenze Investown ve zkratce

Investown je investiční platforma, přes kterou můžete investovat do nemovitostí. Nebo přesněji řečeno do úvěrů, které jsou kryté nemovitostmi.

Obchodní model Investownu je poměrně složitý: Na jedné straně stojí firmy, které si od Investown půjčují peníze k nákupu investičních bytů. Na straně druhé jsou drobní investoři, kteří se na financování úvěrů podílí.

Investiční platforma Investown

Investiční platforma Investown

Odměnou pro investory není klasický úrok, ale podíl na nájmech. Společnost totiž byty ihned pronajímá a 90 % ze získaných peněz rozděluje mezi investory. Tímto způsobem můžete vydělat 3 až 6 % ročně.

Uživatelé si sami vybírají, do které nemovitosti zainvestují, přičemž minimální investice do jednoho bytu je 500 korun. Vložené peníze se investorům vrátí po uplynutí investiční doby, která je obvykle 48 až 60 měsíců. Za malý poplatek 0.9 % lze ovšem investici předčasně ukončit.

Výhody

  • Jednoduchá a přehledná platforma
  • Minimální investice 500 Kč
  • Podpora češtiny a platby v korunách

Nevýhody

  • Nepřehledná struktura projektu
  • Poplatek 0.9 % za předčasné ukončení investice
  • Investice jsou časově ohraničené

Hodnocení Investown: 80%

Základní informace o Investown

Název Investown
Provozovatel Investown Technologies s.r.o. (Hodkovice, Česká republika)
Vznik 2019
Dohled ČNB Ne
Zaměření investic Participace na úvěrech, příjmy z nájmů
Očekávaný výnos cca 4 až 4,7 % p. a.
Investiční horizont 6 měsíců až 10 let
Předčasné vystoupení z investice Ano
Minimální investice 500 Kč
Měna CZK
Platební metody Bankovní převod
Čeština Ano
Auto Invest Ne
Sekundární trh Ne
Poplatky za investování 10 % z vybraných nájmů
Další poplatky 0,9 % za předčasné ukončení investice

Služby a produkty

V první řadě se musíme podívat na to, jaké služby Investown nabízí a jak celý projekt funguje.

Investown je investiční platforma, která vám umožní zhodnotit zainvestované peníze o 3 až 6 % ročně. Peníze investorů se používají k nákupu nových bytů, zatímco zisky pochází z pronájmu těchto bytů.

Proces investování je opravdu jednoduchý: Investor se zaregistruje, vloží na platformu peníze bankovním převodem a potom je zainvestuje do libovolné nemovitosti. Tím „odkoupí“ podíl v nemovitosti, takže získá také poměrnou část z nájmů.

Jak funguje služba Investown

Jak funguje služba Investown

Nabídka nemovitostí

Klienti plně zafinancovali bezmála 50 bytů v různých městech (Praha, Brno, Pardubice, Jablonec nad Nisou, Plzeň nebo třeba Chomutov). Počet probíhajících investic je ale mnohonásobně nižší.

Když jsme připravovali tuto recenzi, tak byly v nabídce jen 2 byty. Každý týden ale na platformu přibydou 2 až 3 nové nabídky, na které Investown upozorňuje emailem.

Přehled investičních bytů

Přehled investičních bytů

U každé nabídky najdete stručný popis bytu, lokalitu, fotky a 3 klíčové parametry:

  • Očekávané zhodnocení: U každého bytu uvidíte aktuální roční výnos, který se počítá jako 12násobek nájmu z posledního měsíce. Průměrné výnosy se pohybují okolo 4.2 % ročně.
  • Cílová částka: Celková částka, kterou mohou investoři do dané nemovitosti vložit. Jakmile se cílová částka vybere, tak se investiční příležitost uzamkne. Minimální investice do jedné nemovitosti je 500 korun, maximum potom 300 000 Kč.
  • Doba Investice: Investiční horizont – obvykle 4 až 5 let – během kterého budou vaše peníze zablokované. Po uplynutí této doby se vložené peníze vrátí na účet investorů a byt se opět zobrazí v nabídce.

Chcete-li investici předčasně ukončit, tak svůj podíl nabídnete zpět Investownu, který jej obvykle do 24 hodin odkoupí. Jedinou nevýhodou je, že zaplatíte poplatek 0.9 %.

Ukázka investičního bytu na platformě Investown

Ukázka investičního bytu na platformě Investown

Jak to (doopravdy) funguje?

Investown kupuje byty, které vytipovává na základě speciálního algoritmu. Následně byty pronajímá a spravuje, za což si bere 10 % z vybraných nájmů. Zbylých 90 % se dělí mezi investory.

To zní logicky a férově, že?

Jenže pak se dočtete, že Investown nemovitosti nekupuje z peněz investorů, ale ze svých vlastních zdrojů. Proto také nepotřebuje licenci ČNB.

Kam tedy proudí peníze investorů?

Investown oficiálně působí jako zprostředkovatel. Podle obchodních podmínek „uzavírá smlouvy o úvěru s třetími osobami, jimž poskytne úvěr na financování určité nemovitosti a úvěrovaný se zaváže platit průběžně úrok z výnosu představující určitý podíl na vybraném nájemném.”

Další klíčovou informaci najdete v článku SZ:

„Investown hledá vhodné byty, které mají potenciál dlouhodobého zisku. Dceřiná firma pak nemovitost koupí a stará se o ni, řeší rekonstrukci, poskytuje pronájmy (…)“

Abychom si v tom tedy udělali jasno:

Investown hledá investiční byty a vybírá peníze od investorů. Jakmile se objeví zajímavý byt, tak vybrané peníze půjčí své dceřiné společnosti, která byt koupí a pronajme. Část peněz z nájemného se dostane k investorům a část si společnost nechá.

Nájemné místo úroků

Investoři nekupují podíly v nemovitostech, jak by se na první pohled mohlo zdát. Místo toho půjčují peníze firmě, která nemovitosti skupuje. Odměnou není klasický úrok, ale část z nájemného (pokud se tedy nějaké vybere).

Čistě hypoteticky: Pokud by Investown žádné nájemné nevybral, tak společnosti poskytujete bezúročnou půjčku. V obchodních podmínkách se totiž píše, že pokud není nájem, nejsou zisky.

Výnosy a rizika

Průměrný výnos se pohybuje kolem 4.2 % ročně. Investown ovšem nezaručuje žádný minimální výnos a historické výnosy nejsou zárukou budoucích výnosů.

A jak je to s rizikem?

Úvěr, na kterém se investoři podílí, je zajištěný zástavním právem k nemovitosti a k pohledávce za úvěrovaného. To znamená, že úvěrovaný (dceřiná firma Investownu) ručí byty, které pořizuje z peněz investorů.

Investice ovšem nejsou pojištěné, takže existuje riziko, že investovaná částka bude vrácena opožděně, jen zčásti, nebo nebude vrácena vůbec.

Zajištění investic je na vysoké úrovni, takže pravděpodobnost, že vám Investown nevrátí vložené peníze, je opravdu malá. Co ovšem zajištěné není, to jsou výnosy. Pokud totiž některý z nájemníků přestane platit nebo byty budou neobsazené, tak investoři zisk nedostanou.

Poplatky u Investown

Zřízení i vedení investičního účtu je zdarma, stejně jako vklady a výběry bankovním převodem.

Jediný poplatek, o kterém se Investown zmiňuje, je poplatek za předčasné ukončení investice. Pokud se tedy rozhodnete ukončit investici před datem splatnosti, tak zaplatíte 0.9 %.

Poplatek za zprostředkování investice Investown nemá. Najdeme tu ale obdobu výkonnostního poplatku. Investown si bere 10 % z každého nájmu a zbylých 90 % se dělí mezi investory. Tento poplatek ale „nevidíte“, protože uvedené výnosy jsou již očištěné o všechny náklady a poplatky.

Registrace a platby

Registrace u Investown je intuitivní a zabere jen pár minut.

Návod Registrace u Investown krok za krokem

  1. Nejprve zadáte emailovou adresu, jméno, příjmení a libovolné heslo.
  2. Registrace u Investown

    Registrace u Investown

  3. Potom vyplníte adresu bydliště a vaše rodné číslo.
  4. Registrace u Investown

    Registrace u Investown

  5. Nakonec vyplníte telefonní číslo, na které vám Investown pošle SMSku s ověřovacím kódem. Pomocí kódu odsouhlasíte obchodní podmínky a dokončíte registraci.
  6. Registrace u Investown

    Registrace u Investown

  7. A je to! Verifikaci účtu pomocí občanky Investown nevyžaduje.

Vklady i výběry se realizují bankovním převodem. Jinou platební metodu Investown nepodporuje.

Kdo stojí za Investown?

Provozovatelem platformy je firma Investown Technologies s.r.o., která vznikla v roce 2019. Do ostrého provozu šla platforma ale až v dubnu 2021.

Za vznikem Investownu stojí expert na finanční technologie Filip Suk a současný CEO startupu Alan Pock Vyšín. Projekt finančně podpořil fond Seed Starter České spořitelny a Evropský Investiční Fond prostřednictvím fondu Lighthouse Ventues. Partnerem projektu je také startupový inkubátor UP21 Karla Janečka.

V roce 2020 společnost zažádala Českou národní banku o licenci pro platební instituci. Licenci ovšem nezískala a proto se rozhodla změnit obchodní model. Nyní Investown licenci podle slov Alana Vyšína nepotřebuje, protože nákup nemovitostí realizuje z vlastního kapitálu.

Nutno dodat, že investoři uzavírají obchodní smlouvu s firmou Investown Technologie s.r.o, avšak nabízené nemovitosti vlastní dceřiná firma Investown Family s.r.o.

Vlastníkem nemovitostí je společnost Investown Family

Vlastníkem nemovitostí je společnost Investown Family

Zkušenosti s Investown

Služba Investown se lidem líbí. Po 3 měsících ostrého provozu měla platforma 8 tisíc klientů, po půl roce dokonce 3krát tolik. A čísla pravděpodobně porostou. Investown totiž plánuje propojení s aplikací George od České spořitelny, čímž by služba oslovila stovky tisíc potenciálních klientů.

Současní klienti vyzdvihují kvalitní zajištění úvěrů a relativně nízké riziko.

Jenže narazíte i na kritiku, která nás samozřejmě zajímala nejvíce.

Řada investorů poukazuje na to, že klienti Investown neparticipují na růstu tržních cen nemovitostí. A řekněme si narovinu, že v posledních letech letí ceny bytů strmě vzhůru, takže investoři o hodně přicházejí.

Paradoxně, pokud tržní hodnota nemovitosti klesne, tak klesne také hodnota zajištění úvěru. Investoři tedy nesou rizika spojená s poklesem trhu (nižší zajištění), ale z případného růstu tržních cen nemají žádný prospěch.

Další téma, které rezonuje v internetových diskusích, jsou relativně nízké výnosy. Výnosy kolem 4 % p. a. aktuálně nepokryjí ani inflaci, takže se nabízí otázka, jestli není lepší investovat například do protiinflačních dluhopisů. Ty jsou ve srovnání s P2B půjčkami takřka bezrizikové a slibují nadinflační výnos. U státních dluhopisů lze navíc každý rok bezplatně vystoupit.

V září 2021 byla meziroční inflace 4.9 % a vyhlídky ekonomů mnoho optimismu nevzbuzují. Podle nich může míra inflace do konce vzrůst až na 7 %. Z tohoto pohledu jsou protiinflační dluhopisy emitované státem opravdu atraktivnější.

Na co si dát pozor?

  • S Investown nekupujete podíly v nemovitostech. Místo toho půjčujete peníze firmě, která nemovitosti nakupuje.
  • Výnosy podléhají dani z příjmů jako ostatní příjmy podle § 10 ZDP.
  • Předčasné odkoupení participace Investownem není garantované. Pokud by investici předčasně ukončilo větší množství investorů, tak by Investown podíly odkupoval postupně. Aktuálně ale odprodej investic funguje bezproblémově – obvykle do 24 hodin.

Co klienti oceňují:

  • Relativně nízké riziko
  • Investice od 500 korun
  • Možnost ukončit investici předčasně

Co klienti kritizují:

  • Investoři nemají prospěch z rostoucích cen nemovitostí
  • Nulový zisk v případě neplatícího nájemce/neobsazeného bytu

Konkurenční platformy

Investown je bezesporu sympatický projekt, která má co nabídnout. Není to ale jediný projekt svého druhu.

Investice do úvěrů, které jsou zajištěné nemovitostmi, nabízí například RONDA INVEST. Ronda nabídne srovnatelné výnosy i kvalitní zajištění úvěrů, ale vyplácí klasický úrok, nikoliv podíl z nájmu. Blízkým konkurentem je také Upvest, který se ovšem zaměřuje na více rizikové developerské projekty.

Chcete začít investovat do nemovitostí s bonusem 500 Kč? Stačí si zřídit účet u RONDA INVEST a provést vklad 10 000 korun. Bonusovou částku obdržíte spolu s první měsíční výplatou.

Ze zahraničních projektů stojí za zmínku EstateGuru, který zaujme především vyššími úroky kolem 10 % p.a.

Do nemovitostí můžete investovat také přes realitní fondy, které mají jednu velkou výhodou – osvobození od daně z příjmů při splnění 3letého časového testu. Nevýhodou jsou naopak vyšší poplatky a nepříliš atraktivní výnosy kolem 4 % p.a.

Levnější alternativou jsou fondy obchodované na burze (ETF) nebo veřejně obchodované společnosti, které vlastní portfolio nemovitostí (REIT). Například nemovitostní fond Vanguard Real Estate ETF, který dosahuje výnosů kolem 5 až 8 % ročně, má poplatek pouhých 0.12 % p.a.

Abychom to tedy shrnuli:

Hledáte investici s nízkým rizikem a se stabilními výnosy? Pak dává Investown smysl. Musíte se ovšem smířit s nižšími výnosy a s omezenou možností diverzifikace.

Pokud je ale vaší prioritou výnos, tak se budete muset porozhlédnout jinde.

Z tradičních investic jsou dlouhodobě nejvýkonnější akcie. Například akciový index S&P 500, který sleduje 500 největších amerických akcií, roste v průměru o 10 % ročně. Jednotlivé akcie i celé indexové fondy pořídíte u brokerských společností – například Degiro nebo XTB.

Máte zkušenosti s Investown? Chybí vám v recenzi nějaké informace? Napište nám dolů do komentářů!

Portál InvestPlus.cz je určen výhradně ke studijním účelům. Obsažené informace nelze považovat za analýzu investičních příležitostí ani investiční doporučení. Minulá výkonnost jednotlivých titulů či portfolií není zárukou budoucích výnosů. Finanční služby, které jsou promovány na této stránce, nesou vysokou míru rizika a mohou vyústit ve ztrátu vašich finančních prostředků. Nikdy byste neměli investovat peníze, které si nemůžete dovolit ztratit.

Diskuze, reference

  • A.
    20.12.2021 14:05
    A.
    Autor

    Děkuji, ale nechci. Aktuálně je v nabídce 22 bytů s ročními výnosy od 4.01 % do 4.42 %. Tohle mi nepokryje ani inflaci, která je podle ČNB nějakých 5-6 %.

    • Hrubis
      25.12.2021 12:27
      Hrubis
      Autor

      Ale zase máš téměř jistý, že se ti investice vrátí v plné výši.

  • Lukas
    11.12.2021 12:50
    Lukas
    Autor

    Jedna věc mi pořád není jasná. Z čeho Investown vyplatí investorům jistinu na konci investičního období? Firma si půjčí peníze, koupí za ně byty a po uplynutí těch pár let bude co? Byty se prodají a peníze se vrátí investorům? Nebo jak?

    • InvestPlus
      11.12.2021 14:31
      Autor

      Po skončení investičního období se byt zařadí opět do nabídky a Investown původní investory vyplatí pomocí nového/jiného úvěru (tj. z peněz dalších investorů). K prodeji nemovitostí by Investown přistoupil jen v krajním případě.

  • Tom
    30.11.2021 20:17
    Tom
    Autor

    Investown se zajímavě rozjíždí. Teď spustili službu pro ty, kteří si chtějí pořídit vlastní byt, ale nemají dostatek peněz, aby dostali hypotéku. Investown koupí byt na základě přání klienta a ten pak v bytě bydlí a platí Investownu nájem. V průběhu toho má klient předkupní právo byt odkoupit za 100 % původní ceny + 2 % za každý uplynulý rok. Takže třeba po 5 letech můžete byt odkoupit za 110 % původní ceny (100 % + 5×2%). Vzhledem k tomu, jak rychle rostou ceny bytů, tak mi to připadá jako férová nabídka.

    • Luqas
      17.12.2021 8:11
      Luqas
      Autor

      Firma, která se živí skupováním investičních bytů, se snaží pomáhat lidem, kteří si kvůli takovým firmám nemůžou dovolit vlastní bydlení? Heh. A kolik si bude Investown účtovat za nájem? Dokážou ti lidi v nájmu vůbec něco ušetřit, aby tu hypotéku potom dostali?

  • ?Komentáře se zobrazují až po jejich schválení.

    Vložit komentář