Recenze INVESTOWN Zkušenosti s investicí u Investown, výnosy, poplatky, návod, diskuze

Recenze Investown ve zkratce

Investown je česká investiční platforma, přes kterou můžete investovat do nemovitostí. Nebo přesněji řečeno do úvěrů, které jsou kryté nemovitostmi.

Obchodní model Investownu je poměrně složitý: Na jedné straně stojí firmy, které si od Investown půjčují peníze k nákupu investičních bytů. Na straně druhé jsou drobní investoři, kteří se na financování úvěrů podílí.

Investiční platforma Investown

Odměnou pro investory není klasický úrok, ale podíl na nájmech. Společnost totiž byty ihned pronajímá a 90 % ze získaných peněz rozděluje mezi investory. Tímto způsobem můžete vydělat 4 až 6 % ročně (průměrně 4,5 % p.a.).

Uživatelé si sami vybírají, do které nemovitosti zainvestují, přičemž minimální investice do jednoho bytu je 500 korun. Vložené peníze se investorům vrátí po uplynutí investiční doby, která je obvykle 48 až 60 měsíců. Za malý poplatek 0.9 % lze ovšem investici předčasně ukončit. Více v následující části recenze.

Hodnocení Investown: 80%

Základní informace o Investown

Služby a produkty

V první řadě se musíme podívat na to, jaké služby Investown nabízí a jak celý projekt funguje.

Investown je investiční platforma, která vám umožní zhodnotit zainvestované peníze o 4 až 6 % ročně (průměrně 4,5 % p.a.). Peníze investorů se používají k nákupu nových bytů, zatímco zisky pochází z pronájmu těchto bytů, které společnost následně pronajímá. 90 % z vybraných nájmů se pak rozdělí zpět mezi investory.

Proces investování je opravdu jednoduchý: Investor se zaregistruje, vloží na platformu peníze bankovním převodem a potom je zainvestuje do libovolné nemovitosti. Investown mu pak každý měsíc připisuje zisky přímo na investiční účet.

Nabídka nemovitostí

Nabídka nemovitostí je poměrně široká a neustále se rozrůstá. V dubnu 2022 bylo v portfoliu bezmála 150 investičních bytů, z nichž přibližně 60 bylo otevřených k investici.

Přehled investičních bytů

U každé nabídky najdete stručný popis bytu, lokalitu, fotky a 3 klíčové parametry:

• Očekávané zhodnocení – U každého bytu uvidíte aktuální roční výnos, který se počítá jako 12násobek nájmu z posledního měsíce. Průměrné výnosy se pohybují okolo 4,5 % ročně.
• Cílová částka – Celková částka, kterou mohou investoři do dané nemovitosti vložit. Jakmile se cílová částka vybere, tak se investiční příležitost uzamkne. Minimální investice do jedné nemovitosti je 500 korun, maximum potom 1 000 000 Kč.
• Doba Investice (investiční horizont) – obvykle 4 až 5 let – během kterého budou vaše peníze zablokované. Po uplynutí této doby se vložené peníze vrátí na účet investorů a byt se opět zobrazí v nabídce.

Chcete-li investici předčasně ukončit, tak svůj podíl nabídnete zpět Investownu, který jej obvykle do 72 hodin odkoupí. Jedinou nevýhodou je, že zaplatíte poplatek 0.9 %.

Ukázka investičního bytu na platformě Investown

Vlastní bydlení s Investown

Novinkou je služba pro nájemníky, kteří by si rádi pořídili vlastní bydlení, ale zatím na něj nedosáhnou.

Služba funguje následovně: Nejprve vyplníte žádost a Investown si vás prověří. Pokud vám žádost schválí, tak si vyberete nemovitost, kterou Investown koupí a poté vám ji pronajme.

Jakožto nájemce budete mít možnost nemovitost odkoupit za předem sjednanou a zafixovanou cenu (100 % původní ceny + 2 % navýšení za každý rok). Můžete tak v klidu šetřit na hypotéku a nemusíte se bát extrémního zdražování nemovitostí.

Investown Premium

Každý uživatel, který investuje do 10 a více různých příležitostí, získá automaticky status prémiového člena.

Uživatelé s prémiovým účtem mají přístup k exkluzivním investičním příležitostem, které nejsou dostupné běžným investorům. Tyto nemovitosti se zpravidla nachází v lukrativních lokalitách a nabízí vyšší výnosy. Další výhodou je přednostní podpora nebo přístup k pravidelné analýze realitního trhu.

Jak to (doopravdy) funguje?

Investown kupuje byty, které vytipovává na základě speciálního algoritmu. Následně byty pronajímá a spravuje, za což si bere 10 % z vybraných nájmů. Zbylých 90 % se dělí mezi investory.

Obchodní model je ale trochu složitější.

Další klíčovou informaci najdeme v článku SZ:

Abychom si to tedy ujasnili:

Investown hledá investiční byty a vybírá peníze od investorů. Jakmile se objeví zajímavý byt, tak vybrané peníze půjčí své dceřiné společnosti, která byt koupí a pronajme. Část peněz z nájemného se dostane k investorům a část si společnost nechá.

Nájemné místo úroků

Investoři nekupují podíly v nemovitostech, jak by se na první pohled mohlo zdát. Místo toho půjčují peníze firmě, která nemovitosti skupuje. Odměnou není klasický úrok, ale část z nájemného (pokud se tedy nějaké vybere).

Čistě hypoteticky: Pokud by Investown žádné nájemné nevybral, tak mu poskytujete bezúročnou půjčku. V obchodních podmínkách se totiž píše, že pokud není nájem, nejsou zisky. A věřte nebo ne, dvě takové nabídky jsme na Investownu skutečně našli.

Když není nájemník, výnos je nulový

Výnosy a rizika

A jak je to s rizikem?

Úvěr, na kterém se investoři podílí, je zajištěný zástavním právem k nemovitosti a k pohledávce za úvěrovaného. To znamená, že úvěrovaný (dceřiná firma Investownu) ručí zakoupenými byty.

Poplatky u Investown

Zřízení i vedení investičního účtu je zdarma, stejně jako vklady a výběry bankovním převodem.

Jediný poplatek, o kterém se Investown zmiňuje, je poplatek za předčasné ukončení investice. Pokud se tedy rozhodnete ukončit investici před datem splatnosti, tak zaplatíte 0.9 %.

Poplatek za zprostředkování investice Investown nemá. Najdeme tu ale obdobu výkonnostního poplatku. Investown si bere 10 % z vybraných nájmů a zbylých 90 % se dělí mezi investory. Tento poplatek ale „nevidíte“, protože uvedené výnosy jsou již očištěné o všechny náklady a poplatky.

Registrace a platby

Registrace u Investown je intuitivní a zabere jen pár minut.

Vklady i výběry se realizují bankovním převodem. Jinou platební metodu Investown nepodporuje.

Kdo stojí za Investown?

Provozovatelem platformy je firma Investown Technologies s.r.o., která vznikla v roce 2019. Do ostrého provozu šla platforma ale až v dubnu 2021.

Za vznikem Investownu stojí expert na finanční technologie Filip Suk a současný CEO startupu Alan Pock Vyšín. Projekt finančně podpořil fond Seed Starter České spořitelny a Evropský Investiční Fond prostřednictvím fondu Lighthouse Ventues. Partnerem projektu je také startupový inkubátor UP21 Karla Janečka.

V roce 2020 společnost zažádala Českou národní banku o licenci pro platební instituci. Licenci ovšem nezískala, a proto se rozhodla změnit obchodní model. Nyní Investown licenci podle slov Alana Vyšína nepotřebuje, protože nákup nemovitostí realizuje z vlastního kapitálu.

Nutno dodat, že investoři uzavírají obchodní smlouvu s firmou Investown Technologie s.r.o, avšak nabízené nemovitosti vlastní dceřiná firma Investown Family s.r.o.

Vlastníkem nemovitostí je společnost Investown Family

Zkušenosti s Investown

Investown se lidem líbí. Po necelém roce ostrého provozu má služba přes 40 000 klientů a čísla určitě ještě porostou. Investown totiž plánuje propojení s aplikací George od České spořitelny, čímž by služba oslovila stovky tisíc potenciálních klientů.

Současní klienti vyzdvihují kvalitní zajištění úvěrů a relativně nízké riziko.

Jenže narazíte i na kritiku, která nás samozřejmě zajímala nejvíce.

Řada investorů poukazuje na to, že klienti Investown neparticipují na růstu tržních cen nemovitostí. A řekněme si narovinu, že v posledních letech letí ceny bytů strmě vzhůru, takže investoři o hodně přicházejí.

Paradoxně, pokud tržní hodnota nemovitosti klesne, tak klesne také hodnota zajištění úvěru. Investoři tedy nesou rizika spojená s poklesem trhu (nižší zajištění), ale z případného růstu tržních cen nemají žádný prospěch.

Další nevýhodou jsou relativně nízké výnosy, které v současné době nepokryjí ani inflaci.

Na co si dát pozor?

• S Investown nekupujete podíly v nemovitostech. Místo toho půjčujete peníze firmě, která nemovitosti nakupuje.
• Výnosy podléhají dani z příjmů jako ostatní příjmy podle § 10 ZDP.
• Předčasné odkoupení participace Investownem není garantované. Pokud by investici předčasně ukončilo větší množství investorů, tak by Investown podíly odkupoval postupně. Aktuálně ale odprodej investic funguje bezproblémově – obvykle do 24 hodin.

Konkurenční platformy

Investown je bezesporu sympatický projekt, který má co nabídnout. Není to ale jediný projekt svého druhu.

Investice do úvěrů, které jsou zajištěné nemovitostmi, nabízí například RONDA INVEST. Ronda nabídne srovnatelné výnosy i kvalitní zajištění úvěrů, ale vyplácí klasický úrok, nikoliv podíl z nájmu. Blízkým konkurentem je také Upvest, který se ovšem zaměřuje na více rizikové developerské projekty.

Ze zahraničních projektů stojí za zmínku EstateGuru, který zaujme především vyššími úroky kolem 10 % p.a.

Do nemovitostí můžete investovat také přes cenné papíry, což má jednu velkou výhodou – osvobození od daně z příjmů při splnění 3letého časového testu. Typickým příkladem jsou realitní fondy, které ovšem bývají poměrně drahé. Levnější alternativou jsou fondy obchodované na burze (ETF) nebo akcie firem, které skupují investiční nemovitosti (REIT).

Vyplatí se Investown?

V tuto chvíli se nabízí otázka, jestli má investice s ročním výnosem 4,5 % vlastně smysl. Výnosy kolem 4 % nabízí i některé banky na spořicích účtech. S tím rozdílem, že spořicí účty jsou bezrizikové a peníze máte neustále k dispozici.

Pokud hledáte investici, která má potenciál nadinflačního výnosu, tak se nabízí prakticky jen akcie (vysoce rizikové investice typu kryptoměn nepočítáme). Jen pro představu, průměrná výkonnost amerického akciového trhu je přibližně 10 % ročně (měřeno indexem S&P 500).

Z pohledu výnosů Investown příliš nenadchne. Pokud ale hledáte investici se stabilními výnosy a s nízkým rizikem, Investown vás určitě nezklame.

Máte zkušenosti s Investown? Chybí vám v recenzi nějaké informace? Napište nám dolů do komentářů!