Recenze INVESTOWN Zkušenosti s investicí u Investown, výnosy, poplatky, návod, diskuze

Recenze Investown ve zkratce

Investown je česká crowdfundingová platforma, přes kterou můžete investovat do nemovitostí. Nebo přesněji řečeno do úvěrů, které jsou nemovitostmi zajištěné.

Funguje to jednoduše: Na jedné straně stojí firmy, které hledají finance na realitní projekty (výstavby, rekonstrukce a nákupy nemovitostí). Na straně druhé jsou drobní investoři, kteří se chtějí na financování projektů podílet a vydělat nějaké to procento.

Investown funguje jako spojovací článek mezi firmami a investory. Jeho úkolem je prověřit každou žádost o úvěr a vybrat ty nejlepší. Schválené projekty pak nabídne investorům přes webovou platformu.

Crowdfundingová platforma Investown

Odměnou pro investory jsou fixní úroky. Aktuální úrokové sazby jsou opravdu vysoké, takže investoři si mohou vydělat až 10.5 % ročně.

Minimální investice do jednotlivých projektů je 500 korun. Úroky se vyplácí měsíčně, ale vložené peníze se investorům vrátí až po uplynutí investiční doby, která je obvykle 12 až 36 měsíců. Chcete-li investici ukončit předčasně, můžete svůj podíl nabídnou ostatním investorům na sekundárním trhu.

Hodnocení Investown: 80%

Základní informace o Investown

Služby a produkty

Nejprve se podíváme na to, jaké služby Investown nabízí a jak celý projekt funguje.

Investown je P2B platforma, která propojuje firmy (shání peníze od investorů) a drobné investory (půjčují peníze firmám). Předmětem investování jsou úvěry na developerské a realitní projekty.

Proces investování je opravdu jednoduchý:

Klient se zaregistruje, vloží na platformu peníze bankovním převodem a potom je zainvestuje do libovolného projektu. Investown mu pak každý měsíc připisuje zisky přímo na investiční účet. Zainvestované peníze se klientovi vrátí po uplynutí investiční doby (zpravidla 12 až 36 měsíců).

Nabídka nemovitostí

Nabídka realitních projektů je poměrně chudá. V průběhu našeho testování (červen 2023) byl na platformě jen 1 otevřený projekt. Zbylých bezmála 240 projektů bylo již plně zafinancováno.

Musíme ovšem doplnit, že nabídka projektů se neustále rozrůstá. Prakticky každý týden se objeví 2 až 3 nové nabídky, na které vás Investown upozorní emailem.

Nabídka projektů

U každé nabídky najdete stručný popis projektu, lokalitu, fotky a 5 klíčových parametrů:

• Roční výnos – Odměna, kterou obdržíte za vypůjčení peněz. Udávané výnosy jsou fixní a k výplatě dochází postupně, vždy 1x za měsíc.
• Celková hodnota – Cílová částka úvěru, kterou vlastník projektu požaduje. Jakmile se cílová částka vybere, investiční příležitost se uzamkne. Minimální investice je 500 korun, maximum potom 50 000 000 Kč.
• Zajištěno hodnotou – Hodnota nemovitosti, kterou dlužník ručí. Hodnota zajištění musí být vyšší než hodnota úvěru.
• LTV – Poměr hodnoty zajištění vůči hodnotě úvěru (nižší = bezpečnější).
• Délka Investice – Investiční horizont – obvykle 1 až 3 roky – během kterého budou vaše peníze zablokované. Po uplynutí této doby se vám zainvestované peníze vrátí.

Ukázka investičního projektu

Investown Tržiště (sekundární trh)

Chcete-li investici ukončit předčasně (tj. před uplynutím investičního období), můžete svůj podíl nabídnou ostatním uživatelům.

Dříve bylo možné investici odprodat přímo Investownu, nicméně tuto funkci už platforma nenabízí. Nyní musíte spoléhat na to, že vaši investici odkoupí jiný klient.

Nabídky všech uživatelů se zobrazují na takzvaném sekundárním trhu neboli Investown tržišti. Nečekejte ale žádný zázrak. Nabídek je tu poměrně málo a vesměs se jedná o projekty, které nesplácí úroky včas, a proto se jich investoři chtějí zbavit.

Za prodej investic přes sekundární trh zaplatíte poplatek 0.9 %. Nákup investic od ostatních uživatelů je bez poplatku.

Investown Premium

Každý uživatel, který investuje do 10 a více projektů, získá automaticky status prémiového člena.

Uživatelé s prémiovým účtem získají přístup k exkluzivním projektům s bonusovým výnosem, které nejsou dostupné běžným klientům. Další výhodou je také přednostní podpora.

Jak to (doopravdy) funguje?

Je důležité pochopit, že Investown NENABÍZÍ investice do nemovitostí v pravém slova smyslu. Klienti investují do úvěrů, což nemá s investováním do nemovitostí nic společného.

Jak funguje Investown

Jak to tedy funguje?

Přípravná fáze

Všechno začíná u firmy, která chce půjčit peníze na realizaci realitního projektu.

Firma (neboli vlastník projektu) požádá Investown o úvěr. Investown prověří žadatele i jeho projekt a pokud jej vyhodnotí jako bezpečný, zveřejní projekt na investiční platformě.

Investown uvádí, že každý měsíc prověří stovky projektů, ale pouze necelých 5 % schválí.

FÁZE 1. Otevřené k investování

Nyní přichází ke slovu klienti neboli investoři. Nabídka se zobrazí na platformě Investown a klienti můžou do projektu zainvestovat. Jakmile se cílová částka vybere, nabídka se uzamkne a přejde do druhé fáze.

Pokud se cílová částka nevybere ve stanoveném termínu, nastane jeden ze 3 scénářů:

• Projekt se zruší a vybrané peníze se vrátí investorům.
• Prodlouží se doba financování (maximálně však o 3 měsíce).
• Sníží se cílová částka úvěru.

FÁZE 2. Zpracování investic

V této fázi probíhá podpis smluv a zajišťovací dokumentace mezi Investownem a vlastníkem projektu. Fáze trvá zpravidla 5 až 7 pracovních dnů. Jakmile Investown převede peníze na účet vlastníka projektu, přichází fáze 3.

FÁZE 3. Vyplácení výnosů

Až nyní se začínají peníze investorů úročit. Úroky se vyplácí 1x měsíčně a datum nejbližší výplaty najdete v kartě projektu. Pokud by vlastník projektu nesplácel úroky včas, zobrazí se u projektu status Zpožděné vyplácení a Investown začne problém řešit.

Investované peníze se klientům vrátí jednorázově po uplynutí investičního období.

Výnosy a rizika

Firmy, které si přes Investown sjednají úvěr, platí poměrně vysoké úroky (od 1.1 % měsíčně, respektive 13.2 % ročně). Ke klientům se ale dostane jen část, protože Investown si bere 5 % ročně jako administrativní poplatek.

Současná situace na trhu investorům nahrává (vysoká inflace → vysoké úrokové sazby → drahé půjčky). Jakmile ale úrokové sazby klesnou, výnosy pro investory se zákonitě sníží. Nelze tedy očekávat, že by Investown dokázal nabízet tak vysoké výnosy dlouhodobě.

A jak je to s rizikem?

Každý úvěr je zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Hodnota nemovitosti musí být minimálně o 20 % větší než celková částka úvěru. To pro případ, že by hodnota nemovitosti klesla. Pokud by dlužník přestal splácet, Investown nemovitost prodá a uhradí investorům vzniklé škody.

Investown vyžaduje také osobní ručení jednatelů. Pokud by tedy nestačil prodej zajišťovací nemovitosti, Investown může zbylou škodu vymáhat přímo z osobního majetku vlastníka projektu.

Dejte si ale pozor!

Investice nejsou pojištěné, takže existuje riziko, že investovaná částka bude vrácena opožděně, jen zčásti, nebo nebude vrácena vůbec. Takový scénář je ale díky kvalitnímu zajištění úvěrů nepravděpodobný.

Poplatky u Investown

Poplatky pro investory jsou opravdu nízké – spíše symbolické. Investown si totiž neúčtuje žádné poplatky za vklady, výběry ani poplatky za investování. V ceníku jsou pouze dvě položky, kterým se navíc můžete vyhnout:

• Poplatek za předčasné ukončení investice – 0.9 %
• Poplatek za druhý výběr během 24 hodin – 9 Kč. Pokud provedete jen jeden výběr během 24 hodin, poplatek neplatíte.

Žadatelé o úvěry mají poplatky vyšší. Investown si účtuje již zmiňovaný administrativní poplatek (5 % ročně) nebo poplatek za předčasné splacení úvěru (1 % z úvěru).

Návod: registrace u Investown

Vklady i výběry se realizují bankovním převodem. Jinou platební metodu Investown nepodporuje.

Zkušenosti s Investown

Kdo stojí za Investown?

Platformu Investown provozuje česká firma Investown Technologies s.r.o., která vznikla v roce 2019. Platforma funguje od roku 2021.

Projekt finančně podpořil fond Seed Starter České spořitelny a Evropský Investiční Fond prostřednictvím fondu Lighthouse Ventues. Partnerem projektu je také startupový inkubátor UP21 Karla Janečka.

Starý obchodní model

Na současný obchodní model (úvěrový crowdfunding) přešel Investown v průběhu roku 2022. Dříve platforma fungovala zcela odlišně:

Investoři půjčovali peníze dceřiné společnosti Investownu, která skupovala investiční byty a nabízela je k pronájmu. 90 % z vybraných nájmů se pak rozdělilo zpět mezi investory jakožto odměna za vypůjčení peněz.

Investoři tedy nekupovali podíly v bytech, ale půjčovali peníze Investownu. Místo klasického úroku však dostávali část z vybraných nájmů. Pokud tedy Investown žádné nájemné nevybral (neobsazený byt, neplatící nájemník), investoři nedostali vůbec nic.

Výnosy z nájmů se pohybovaly kolem 5 % ročně, což bylo zpočátku dostačující. S rostoucí inflací však zájem investorů upadal, protože srovnatelné výnosy začaly nabízet i některé spořicí účty – a to prakticky bez rizika a s možností kdykoliv peníze vybrat.

Milionová pokuta od ČNB

Když v roce 2020 Investown vznikal, pokoušel se získat licenci od ČNB. Avšak neúspěšně. Společnost se tedy rozhodla změnit obchodní model tak, aby licenci – dle slov zakladatelů – nepotřebovala.

To se ovšem ukázalo jako drahý omyl.

V lednu 2023 dostal Investown milionovou pokutu od České národní banky. ČNB pokutu zdůvodnila tím, že původní obchodní model naplňoval znaky kolektivního investování, které však mohou provozovat jen licencované společnosti.

Hodnocení ostatních klientů a odborníků

Výhody Investownu jsme v recenzi už zmiňovali, takže pojďme rovnou na nevýhody a slabé stránky.

V první řadě musíme zdůraznit, že výnosy nejsou garantované a prostředky klientů nejsou pojištěné. Pokud by dlužník přestal splácet a ceny nemovitostní výrazně klesly (tzn. dluh by převýšil hodnotu zajištění), riziko ztráty je poměrně vysoké.

Další nevýhodou je, že investice ze starého modelu nelze aktuálně odprodat. Jednoduše proto, že Investown nedokáže sehnat nové kupce (výnosy kolem 5 % nejsou atraktivní) a prodej investičních bytů by znamenal ztrátu (ceny nemovitostí klesly).

A ještě jeden postřeh:

Doba mezi kliknutím na tlačítko investovat a začátkem úročení bývá několik týdnů, v krajním případě až několik měsíců. Musíte totiž počkat, až se projekt plně zafinancuje, až Investown vypracuje a podepíše potřebné smlouvy, a až se peníze převedou na účet úvěrovaného. Teprve v tom okamžiku se začínají peníze úročit.

Na co si dát pozor?

• Klienti Investownu nekupují podíly v nemovitostech. Místo toho investují do úvěrů, které jsou nemovitostmi zajištěné.
• Klienti nemají žádnou záruku, že investice půjde předčasně ukončit. Své investice můžete nabídnou ostatním klientům, ale pokud je nikdo nebude chtít, máte smůlu.
• Výnosy nejsou garantované a prostředky klientů nejsou pojištěné.
• Výnosy je potřeba zdanit.

Investown vs konkurenční služby

Investown není jediná česká platforma, která nabízí investice do úvěrů zaměřených na realitní projekty. Podobné služby a srovnatelné výnosy nabízí také RONDA INVEST, Upvest nebo zahraniční EstateGuru.

Pokud však chcete investovat do skutečných nemovitostí (nikoliv do úvěrů), existuje řada lepších alternativ.

Typickým příkladem jsou realitní fondy, které si však účtují poměrně vysoké poplatky. Mnohem levnější a výhodnější jsou proto realitní fondy obchodované na burze (realitní ETF) nebo akcie firem, které skupují investiční nemovitosti (tzv. REITs).

Investování do cenných papírů má navíc jednu velkou výhodou – osvobození od daně z příjmů při splnění časového nebo hodnotového testu. Naproti tomu zisky z úvěrového crowdfundingu musíte zdanit vždy.

Shrnutí recenze Investown

Investown se lidem líbí. Platforma je totiž jednoduchá, přehledná a dokáže nabídnou atraktivní výnosy. Zvlášť nyní, když jsou úrokové sazby vysoko. Také proto Investown využívá přes 70 000 klientů.

Má to ovšem háček.

Předmětem investování jsou P2B úvěry na nemovitosti, nikoliv nemovitosti samotné! Klienti nekupují podíly v nemovitostech, takže nemají žádný prospěch z jejich rostoucí hodnoty. A to je přece hlavní důvod, proč se o nemovitosti investoři zajímají.

Skutečné investice do nemovitostí nabízí třeba realitní fondy nebo akcie realitních společností (REITs). Investování do cenných papírů je ale trochu složitější a výnosy nejsou tak stabilní. Z dlouhodobého hlediska jsou ale výnosy vyšší.

Máte zkušenosti s Investown? Chybí vám v recenzi nějaké informace? Napište nám dolů do komentářů!